МЕТАМОРФОЗЫ КВАДРАТНОГО МЕТРА. «Рынок недвижимости живой, ему просто нужен импульс»

Проще выиграть крупную денежную сумму на спортивном тотализаторе, чем предугадать, сколько будет стоить в столице квадратный метр, допустим, через полгода. Основатель агентства недвижимости «Престиж» Андрей Вариниченко считает непредсказуемость и спонтанность неотъемлемыми чертами рынка, способствующими развитию.

В интервью «НДГ» он рассказал, какая офисная недвижимость пользуется спросом, почему продажа жилой недвижимости не является конечной целью и чем современный брокер по недвижимости отличается от предшественника.

Офисы: меньше квадратуры – выше спрос

– В свете введенных санкций, оттока компаний с рынка, релокейта можно сказать, что офисная недвижимость на данный момент – наиболее просевший сегмент рынка?

Если мы говорим про площади, которые занимали EPAM, Andersen и другие крупные ИТ-компании, то релокейт сильно повлиял на эту историю. У айтишников своя специфика выбора офисного пространства: должна быть большая квадратура, чтобы хватило места под рабочие места, зону отдыха, кухню, столы для настольного тенниса и т.д. А поскольку было возведено или началось строительство достаточного количество помещений под нужды ИТ-сектора, застройщики или арендодатели столкнулись с определенными сложностями, и стоимость аренды или покупки в этом сегменте заметно снизилась.

Если говорить про небольшие офисы в хороших локациях – спрос на них остался прежним, поскольку релокейт роли не играет, а те же санкции больше затронули логистические компании, то есть складские помещения, где речь идет о сотрудничестве с Европой.

Так какие варианты являются сейчас наиболее востребованными?

– Выделю два типа предложений: бизнес-центры в проходных местах (центральные улицы, крупные развязки) либо расположенные подальше центры нового поколения с небольшими офисами площадью 50–200 кв. м. Причем чем меньше квадратура, тем выше спрос. Большие офисы сейчас особо не нужны – во время и после пандемии бизнес перешел на цифровизацию: онлайн-планерки, зум-встречи и т.д. Офис оказался вне формата стандартного рабочего времени, он перешел в формат комфорта: сотрудники приходят пообщаться с коллегами, решить задачи, которые требуют совместной встречи.

– Если общий спрос на офисную недвижимость продолжит падение, может случиться ситуация, когда арендаторы сядут на шею арендодателям?

– Такой сценарий может быть реалистичным разве что для регионов. Заниматься там предпринимательским трудом стало сложнее: основные деньги в столице, уровень зарплат по той же специализации выше, да и платежеспособность местного населения ниже, чем в Минске и областных городах.

Я знаю районные города (например, Барановичи), где полно пустых помещений, и это является большой проблемой. В приграничных городах (Брест, Гродно) история попроще, в Минске же в хороших локациях возможно даже перенасыщение.

Делать какие-то прогнозы сложно, не зная, что будет с ценой на обслуживание и энергоносители, но в любом случае собственники помещений всегда зависят от людей, готовых платить.

Жилая недвижимость: бум эконома

– Если говорить о рынке покупки и продажи жилой недвижимости, в начале года (особенно после 24 февраля) было много пессимистичных прогнозов, связанных с большим оттоком за границу платежеспособного населения. Тем не менее, за 8 месяцев текущего года было совершено примерно такое же количество сделок, как за весь 2020г. Здесь есть парадокс?

– Наоборот, все достаточно логично. К платежеспособному населению принято относить айтишников, но они всегда предпочитали арендное жилье, чтобы не привязываться к одной локации, поэтому и к рынку покупки недвижимости они имели и имеют опосредованное отношение.

Если говорить о сравнении нынешнего года и 2020-го, то здесь речь скорее не о теперешнем росте, а о заметном спаде в тот период. Из-за пандемии началась паника, и людям было не до недвижимости: они боялись с кем-то встречаться, приходить на просмотры. За несколько весенних месяцев рынок просел примерно на 70%. И экономика ни при чем – все решила форс-мажорная ситуация в сфере здравоохранения.

Что до прогнозов на начало этого года, то лично я не видел пессимистичных сценариев. Дело в том, что рынок недвижимости можно поделить на рынок нужды и на рынок инвестиций (в нашей ситуации – скорее сбережений), причем первый никуда не исчез: количество нуждающихся в любые времена составляет не менее 80% от общего количества покупателей, поскольку потребность в жилье всегда одна из самых актуальных.

При этом не стоит забывать, что рынок недвижимости – волатильная история: цена на актив может меняться в короткий промежуток времени. Показателен весенний пример, когда произошел скачок доллара, но потом рубль восстановил и даже укрепил свои позиции. Соответственно, люди не понимали, что будет завтра – может, доллар вообще обесценится. Поскольку у многих сбережения в долларах, такие ситуации подталкивают на принятие решений, что, в свою очередь, отражается на количестве сделок.

Рынок недвижимости живой, ему просто нужен импульс – либо вверх, либо вниз. Как правило, в стабильные времена договоров на покупку или продажу жилья оформляется меньше.

– Чье количество за последнее время выросло – продавцов или покупателей?

– На рынке недвижимости порядка 70% сделок являются альтернативными: люди продают жилье ради покупки нового. Продажа недвижимости не стоит конечной целью, равно как целью не являются деньги – они нужны для применения.

– Можно сказать, что на данном этапе приобретение недвижимости в плане инвестиций перспективней заначек в валюте и золоте?

– Повторюсь, для нашего рынка недвижимости уместнее говорить про сбережения, чем про инвестиции. Можно извлечь выгоду, если грамотно подойти к вопросу. Цены на строящуюся недвижимость по сравнению со вторрынком ниже на 20–30%. Когда говорю о вторрынке, имею в виду не год постройки дома, а физлицо, которое продает готовое жилье. Некоторые, обладая свободными средствами, участвуют в долевом строительстве, а когда дом сдается в эксплуатацию, выставляют на продажу по более высокой, но вполне рыночной цене.

– Рынок нового жилья достаточно альтернативен, он положил на лопатки сегмент вторрынка, на котором продают квартиры, доставшиеся от бабушек?

– Многие решения зависят от бытовых моментов. Например, когда в семье рождается ребенок, родители стараются поменять жилье так, чтобы новая квартира была рядом с готовой прийти на помощь бабушкой. В таких ситуациях интересует конкретная локация, а затем уже начинается просмотр рыночных предложений. Да и рынок нового жилья – не единое целое, ему тоже свойственна сегментарность: эконом, стандарт, комфорт.

Это в далекие времена по радио объявляли, сколько стоит квадратный метр в Центральном, Заводском или Партизанском районе Минска. Сейчас мы живем по схеме, близкой к московской, где разный классификатор жилья. Стоимость квадратного метра может отличаться в разы, даже если дома стоят напротив: в одном случае это престижный жилой комплекс, во втором – стандартная панелька.

– Расскажите о стандартном потребительском запросе.

– Бюджетное жилье всегда составляет 50–60% рыночного спроса – как правило, обычно выигрывают однокомнатные квартиры стоимостью до $45 тыс. Причем если говорить о покупке недорого жилья в Минске, то 25–30% сделок заключается людьми, зарегистрированными в регионах: они рассматривают эконом-сегмент, чтобы найти работу и закрепиться в столице.

Что касается комфорт-класса, то можно говорить об определенном дефиците дорого жилья. Конечно, есть переоцененные объекты, но, как правило, в престижных комплексах (допустим, «Депо» или D3) квартиры разбираются еще на этапе строительства.

– В начале 2010-х значительную часть информационного поля занимали публикации о строящейся недвижимости в городах-спутниках. Насколько она оказалась востребованной?

– Спрос есть, поскольку жилье за МКАДом доступнее, чем в Минске, а за это время инфраструктура (магазины, школы, детские сады) в этих населенных пунктах заметно подтянулась.


– Покупают жилье в Смолевичах, активно продаются новостройки в Фаниполе. В тот же Фаниполь молодежь охотнее поедет, чем, допустим, в Шабаны. Да и в Минске сейчас дефицит земли, а чтобы построить новый дом, надо или переселить жильцов из старых построек, или провести на необлагороженных участках дорогие энергосети. Поэтому часть потребителей и рассматривает жилье недалеко от столицы.

Брокер: от «купи-продай» до эксперта

– У определенной категории населения сложился устойчивый стереотип по поводу работы агентств недвижимости: посредник (часто не совсем честный), для которого выгода важнее репутации. Внедрение современных технологий и новых подходов в работе способно улучшить отношение потребителя к работе риелтора?

– Современный брокер по недвижимости (не люблю слово «риелтор») сильно отличается от предшественников. Белорусский рынок недвижимости вырос из перестроечного рынка, где не было частного бизнеса. Раньше агент приходил и с порога говорил вам, сколько стоит ваша квартира. А в качестве аргумента приводил следующий: «В прошлом году я продавал такую же в соседнем доме». Но это невозможно было проверить, а дефицит информации порождал деятелей, работавших по схеме автомобильных перекупов. Покупатели думали, что ценность агента в опыте и широкой базе, но это все был лохотрон.

Сегодня брокеры по недвижимости – это среда предпринимателей, в которой люди растут и развиваются. Они обязаны знать свой сегмент, а современные технологии помогают в этом вопросе.

Наше агентство входит в группу компаний «Престиж» – две из трех занимаются ИТ-разработками. В нашем распоряжении есть программа для застройщиков и брокеров – это полностью цифровая система, и при помощи компьютера или мобильного телефона можно обмениваться данными между разными странами (у нас есть офис в Тбилиси, к программе подключены, к примеру, Израиль и Португалия).

Мы смогли объединить компанию, чтобы она жила единой жизнью: есть чаты для внутренней коммуникации, автоматические выгрузки объектов, при помощи двух кликов можно посмотреть, где и по чем вчера продавалась недвижимость, колл-центры оперативно реагируют на все входящие звонки: позвонил – и тебе сразу подбирают потенциальных покупателей. Так что сегодня агент по недвижимости – это в первую очередь эксперт, а не циничный «купи-продай».

Справка «НДГ». Агентство недвижимости «Престиж» основано в 2016г. За годы работы осуществлено более 13 000 успешных сделок. В штате компании трудятся 29 квалифицированных специалистов, работают региональные офисы в Полоцке, Бресте, Гомеле.

close

Подписка на новости

Подпишитесь, чтобы получать эксклюзивные материалы и быть в курсе последних событий!

Мы не спамим! Прочтите нашу политику конфиденциальности, чтобы узнать больше.